这两天最吸睛的新闻，是手机厂商OPPO，宣布关停旗下的芯片设计公司， 哲库科技（ZEKU） ，这涉及到3000多人的再就业，以及前期100多亿投入打了水漂。
有应届大学生发帖子，说刚到岗第二天，结果， 公司没了 。
【资料图】
不过这批大学生还不算最惨的，毕竟听说还是有N+3的赔偿方案，或者加入OPPO的其他部门，去东莞发展。
其实 最惨的之一 ，是 ZEKU的未来房东 ，也就是 华安张江光大REIT ，或者说这只REIT背后的机构和个人 投资者。
今天这只产品暴跌 -6.22% （盘中最低 -8.41% ）， 下图 ，算上12号ZEKU公布解散当天，下跌的 -3.18% ，两天合计下跌近 -10%，相当于吃了一个跌停了 。
给大家简单讲讲这 背后的逻辑 。
华安张江光大REIT （上交所代码 508000.SH ），全称是， 华安-张江光大园-封闭式-基础设施-证券投资基金 （破折号，代表断句），也就是 华安 作为管理人的，底层资产是 张江光大园 的， 封闭式 （不能赎回，只能在交易所二级市场买卖）， REIT基金 。
REIT 的英文全称是，Real Estate Investment Trust，也就是 房地产投资信托基金 。
我们说的直白一点（不太严谨）， 华安张江光大REIT 的本质，你可以这么理解，其实就是 「收租」 的。
比如原先一栋楼是 A公司 所有，华安张江光大REIT作为一个公募产品发行，从机构、个人投资者地方拿了钱之后， 从A地方把楼买下来（受让） ，然后靠经营这栋楼，产生的 租金 ，作为REIT产品的 增值和收益来源 。
买了华安张江光大REIT的 机构、个人投资者 ，可以定期获得REIT的 分红收益 （收了租金，扣掉经营成本，作为分红款发掉），因为REIT在 交易所上市交易 （募集资金的时候，是场外发行，代码是508000.OF，上市交易后代码是508000.SH），所以投资者的退出机制，是在 交易所买卖份额 ，而不是场外赎回。
华安张江光大REIT是2021年6月成立的产品。
他和ZEKU的渊源，来自于，REIT的另一个关键词——「扩募」 。
给大家普及一下，下图，目前基金公司里发过REIT的，一共就 17家基金公司 。
很多头部的，都没发过。这主要是因为， REIT ，是一项完完全全 「资产驱动」 的品种，得 先有优质资产 （地产物业、基础设施项目等），且人家 愿意受让给你 ，再去 申报产品、立项募资。
所以 券商系、地方国资系 的基金公司，这种股东方掌握了投行资源的，才有机会切入这个赛道。比如 华安基金 ，就是国君下面的券商系基金公司，且华安的股东还有上海国资。
另外一点， REIT的成本很高 ，需要有固定的 成编制的团队 ，完善的独立系统，等等，运营成本据说一年就得 上千万 ，所以如果没有源源不断的项目资源，就不用去趟这趟水了。
对基金公司来说，一方面需要背靠股东方，不断去寻找 新的资产项目 ；
另一方面，就是对于已经发起的项目， 要争取做「扩募」 ，就是把类似的资产受让过来，装到已经成立的老的REIT产品里去，然后场外再从个人、机构投资者地方把钱募过来，从而做大规模。
今年3月底，证监会批了 首批的四单公募REIT「扩募」项目 ，这是监管对于REIT常态化发行的重要举措。
其中，就包括， 华安的张江光大REIT项目 。
张江光大REIT， 扩募的资金， 拟购入项目为，位于张江科学城内的 张润大厦 ，项目建筑面积6.05万平方米。
而OPPO底下的 ZEKU，就是张润大厦的最大租户 ：张润大厦一共有 16家租户 ，其中 ZEKU 租了1.9万平米， 占比46% 左右，也就是这栋楼，差不多 一半的租金 收入，是靠ZEKU提供的。
投资者在 场内交易 华安张江光大REIT，有两个逻辑：
一是 觉得REIT里现有的资产会继续保值增值，租金收入会逐年提高，跑赢通胀，这属于 交易现有的资产质量 ；
二是 觉得REIT的运作团队，能找到更优质的资产（出租率更高、租金收入更高、增速更快），装入到REIT里去，从而提高整体REIT的资产质量，这属于 交易未来的边际优化预期 。
我们以华安张江光大REIT项目为例，大家看这个资产质量的好坏，取决于 出租率、租金水平、租金增长率 这几个指标。
华安张江光大REIT的 原始项目 ，底层资产是 「张江光大园」 ，平均 租金 是5.47元/平米/每天， 租金增长率 是3%（过往算下来的每年平均涨幅）， 出租率 是92.6%（空置率不到8%）。
华安张江光大REIT的 扩募项目 ，底层资产是 「张润大厦」 ， 平均租金 是5.89元/平米/每天， 租金增长率 是3.5%（过往算下来的每年平均涨幅）， 出租率 是95.53%（空置率不到4%）。
你比较一下，就会觉得：
做「张润大厦」的房东，比做「张江光大园」的房东好啊！ 租金更高，未来增长率更高，出租率也更高。
所以，如果REIT运作方，能把「张润大厦」这个资产装进来，其实就是把一个 创新班的学霸引入了普通班，可以提高普通班的整体升学率 。
那么，REIT的 二级市场交易价格，应该要涨才对 ，毕竟，REIT和股票一样，其实涨的都是对未来的预期。
但是，如今， ZEKU直接说公司不干了。 那对于 「张润大厦」 这个项目来说，就麻烦了。
因为它租的面积占比接近46%，你这个大厦能不能在ZEKU租金合约到期之前， 把这部分面积都租出去？租金价格会不会下调？
举个类似的例子，现在你住的小区，有一半的房子都挂了卖盘，那小区的房价能不跌？
所以，其实这里， 就要提示一个REIT的风险：
这两年，REIT项目往往供不应求， 发行阶段，渠道热捧，机构追逐，认购的获配比例极低，上市之后二级市场价格又疯涨 。
本质上，是大家觉得第一批拿出来的REIT项目，都是 最优质、最硬 的资产，未来现金流都很好，既然个人买不起一栋楼，那大家 合伙一起把楼买下来，收收租金 ，也是蛮好的。
但这里的风险点在于。
第一 ，底层资产挂钩商业地产、工业地产的项目，其实和 经济基本面的周期性 还是高度挂钩的，当前基本面恢复的比较弱，企业扩产能的意愿很弱，很多企业恨不得可能 两个员工拼一个工位 ，那么从REIT项目 「收租」 的角度来看， 出租率、租金增长率、单位租金价格 其实都不会太好；
第二 ，REIT是二级交易的品种， 交易的是预期 ，你买进来可能是当分红型产品买的，但它的 波动率 不一定比其他品种低多少，至少波动率肯定比债券高，因为债券产品是有到期收益率的，而REIT项目底层资产的 未来收益、变现能力 ，有很大的不确定性，表舅举个极端的例子，像哈尔滨那个小区一样，有个二货把 承重墙 敲了，这楼是不是就毁了，没地方说理去。
最后，再多说一句， ZEKU的事情。
OPPO叫停ZEKU的项目，除了猜测的zz风险、制cai风险外，本质上，还是针对经济周期做出的决策，因为， 手机出货量太差了 ，IDC数据显示，2022年，全球智能手机出货量同比下滑了11.3%，OPPO的出货量为1.033亿台，同比下滑了22.7%，降幅仅小于vivo的22.8%。
一方面OPPO自己烧不起，另一方面，芯片的下游，手机的 换机需求又是收缩的。
所以，投资，还是尽量投资 总需求可以持续扩张的赛道 。
比如，今天继续大幅反弹的 新能源板块 ，大部分人都是 有信仰 的，因为即使全球汽车需求停止增长或者下滑，新能源车的 渗透率 肯定会持续上升， 新能源车的总销量 一定是上行的。
所以，之前有提到，投资新能源的最佳板块，还是 电池 ，因为在总需求扩张的领域，虽然你 不清楚哪个车企 能够脱颖而出 （即使有的车企新能源车卖的好，但传统燃油车可能也会变成车企整体发展的负贡献项，而有些车企，比如韩国起亚这种，已经在中国快歇菜了） ，但是对 电池的总需求一定是跟随扩张的 ，而电池厂商的 头部格局已经固化 了。
所以这轮 碳酸锂 价格止跌反弹后，今天 天齐锂业涨停 ，像 电池ETF（159755） 这种品种，也已经连续反弹了，今天反弹 +3.35% ，从底部上来 10+%了 。
全文完。
